写字楼租赁违约「写字楼退租合法吗」

近日，深圳一企业反映，其租用东海国际中心A座写字间，在租约未到期选择退租，后被认为未按合同履行，被房东*索赔租金、房屋占用费、滞纳金等，高达千万，该企业负责人称或公司将因此面临倒闭。

据了解，出租方为深圳东海集团，对此，深圳东海集团（以下简称：东海）委托代理律师在接受南都记者采访时表示，“一切赔付事项皆在双方签订的租赁合同中有章可循，我方所有诉求并非空穴来风。”目前，该案件正在仲裁程序中。

承租方：

租用写字楼物业

八百余平米月租35万多

根据贺某出示的与东海方面签订的《“东海国际中心（一期）”房屋租赁合同书及补充条款》，自2018年6月1日起，贺某所属公司租用了东海国际中心（一期）的A栋17层01C间，该写字间月租359584元，建筑面积为836.01㎡，在合同中，双方议定的租用期限为60个月，时间为2018/06/01—2023/05/31。

据贺某介绍，2018年5月底，公司在经营情况尚可之时租用东海国际中心该间，签合同的时候，三个月的押金、一个月的租金以及物业、水电费等共计约170万元，皆是一次性缴纳。

南都记者翻阅双方签订的合同条款发现，补充条款中已清晰列出各类赔付事项。例如，退租时要求毛坯交还，如若未到毛坯状态，东海将没收贺某公司的租赁保证金并要求其支付相应的修复或拆除费用；还有房屋占有使用费及滞纳金、租金及滞纳金等条款。

承租方：10月底完成腾退

后等来11、12月租金催缴单

根据贺某介绍，到去年下半年后，公司受经营环境影响，无法再负担高额的租房费用，于是只能选择退租 。据其介绍，2018年10月27日晚，贺某公司搬走并腾空了房子，贺某另向南都记者出示了印有深圳市顺心蚂蚁*有限公司公章的《情况说明书》，该说明书内容显示，由一位段姓司机接单，并带队向贺某公司提供搬家服务，一共搬运五个车次。

当月31日，贺某公司还向东海国际总部寄去解除租约申请书，申请解除租赁合同。不过，很明显的是，此次贺某公司的单方面申请解约并未得到东海的认可，因为两月后，贺某收到了东海国际方发来的解除合同通知书以及11、12月租金等相关费用催缴书。

南都记者看到，2018年11月，东海国际先后寄来两份费用催缴单。催缴的费用主要为2018年11月1日至2018年12月31日这两月的租金及相应滞纳金，共计约84万元，还不包括物业、水电等。

同时，在2018年12月10日东海国际发至的《解除合同通知书》里，东海国际指出，根据合同，承租方欠租超30日未支付，出租方有权单方面解除租赁合同。同时，在此份通知书中，东海国际亦强调了贺某公司需在本通知送达7日内搬离A东17层01C单位(贺某公司之前租用的房间)，并要求贺某公司将该间恢复至毛坯状态。

合同*诉至仲裁委

索赔金额约1475万元

2018年12月27日，贺某公司收到来自东海方的di一份《仲裁申请书》，上面显示，东海国际申请裁决贺某公司立即交还恢复至毛坯状态的01C单位以及没收押金，并根据合同条款，申请裁决贺某公司向东海国际支付拖欠租金、房屋占有使用费、物业管理费、水费、电费等费用及相应的滞纳金，共计约122万元。

就此，贺某方面则认为其公司已于去年10月27日完成腾退，收到上面催缴通知、仲裁书时以为是东海内部的沟通问题。然而，近一年后，事情再起变化，贺某收到了来自东海国际的《变更仲裁申请书》。

2019年8月8日，东海国际向深圳仲裁委再提起《变更仲裁申请书》，申请书指出，在去年向深仲裁委提起仲裁请求后，贺某公司在原来基础上又实际产生新的占有使用费、物业费等费用；因此，此次东海除了再度要求贺某公司返还租用单位、没收押金之外，也在仲裁书中指出，根据合同规定，赔付金额中的房屋占有使用费、各项欠缴费用滞纳金随时间上涨，总计金额约1475万元。

具体来看，包括租赁保证金约124万元以及的拖欠租金约51万，还有时间跨度长达约8个月（2018年12月至2019年8月）的滞纳金约115万、房屋占有使用费约596万及相应滞纳金约672万，另外则是物业管理费、水电费、*及相应滞纳金共约41万。

出租方：根据合同自行单方面提前解约行为无效

根据仲裁文书等资料，退租时间成为了双方焦点，贺某方面认为，去年10月31日，即在其自述的退租四天后，公司即向东海国际发出公函——《致东海国际中心申请书》，申请租约于2018年10月31日止。贺某以此为据，认为公司退租日期是在10月底，无需清付11、12两月房租，而根据东海方提交的《仲裁申请书》，东海方未认定贺某公司退租交房，而后根据合同相关条款提请仲裁索赔。

对交房等问题，双方亦有争议，贺某方面提及，合同中确实有提到要以清水房交还，但认为此项属于“不合理要求”，就该合同*案，贺某公司法律事务负责人对南都记者表示，当时租赁合同签订时按照对方要求，不允许修改，但事实上合同中的格式条款“有失公平、不尊重事实”。

针对争议焦点，深圳东海集团有限公司在对南都记者的回复中指出，其与贺某的前海吉呈公司签订的租赁合同等由双方自愿签订，形式和内容也具有合法性，双方应按照合同约定履行相应的合同义务。

东海方面回复称，前海吉呈（即贺某公司）作为一家合法注册、具有民事行为能力的法人，对于其自身签订的合同及其公司行为，不仅应当有明确的认识，还应承担相应的民事责任。“前海吉呈作为承租方，未按合同约定按时足额缴纳相关费用，且经我公司书面通知，未按合同约定的要求及时将租赁房屋返还给我公司，给我公司造成了巨大的损失。”

东海方也指出，根据合同约定，前海吉呈并不具有随时解除相关合同的权利，因此其自行单方面发出提前解除合同通知的行为是无效的，不能发生解除相关合同的法律后果。

律师说法

合同系双方自愿签订受法律保护

赔付标准须依照*的评估

广东信荣律师事务所张茂荣律师告诉南都记者，根据自己多年来的从业经验，一般双方签订的合同，要么明显违反法律或者行政的强制性规定，要么签订的一方可以证明自己属被胁迫签订，否则合同在法律上便是有效的。

但是，这并非意味着合同条款必须执行。张茂荣指出，案件触发的条款，如有违公平性原则，*也会充分考虑双方的真实损失。针对此报料的事件，如若违约方认为赔付标准明显超出守约方的实际损失，*也会酌情调整，一般来讲赔付不会超过守约方实际损失的30%。

当然，实际损失需要出租方举证，比如因为违约方的单方面退租，出租方需要重新找人出租，或者找中介公司帮忙出租支付的中介*等等。

采写：南都见习记者 王鹏钧 记者徐全盛